장길석
여래사 불자, 법무법인 한별 송무실장·jang-kswi@hanmail.net

1. 임차인에게 일방적으로 불리한 계약의 효력
우리 민법은 임대차계약에 있어, “민법의 소정의 규정을 위반한 약정으로 임차인이나 전차인(임차인이 재임대한 경우 그 임차인은 전대인이 되고, 새로운 임차인은 전차인)에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 규정하고 있습니다. 나아가, 민법의 특별법인 주택임대차 보호법과 상가건물임대차보호법에서도 같은 취지의 규정을 두고 있습니다.
그러므로, 아래 각 사례에 있어, 임차인(또는 전차인)에게 일방적으로 불리하고, 임대인에게 일방적으로 유리한 계약은 모두 무효가 되고, 법률규정의 범위 내에서만 유효한 계약이 됩니다.

◈ 관련법령 : 민법 제652조, 주택임대차보호법 제10조, 상가건물임대차보호법 제15조

2. 주거용건물인지 아닌지의 판단기준
주거용건물인지(겸용주택인 경우 포함)를 판단함에 있어서 공부(건축물관리대장)상에 건물의 종류나 구조가 어떻게 기재되어 있는지는 상관 없으며, 사회통념상 주거용 건물로 인정될 수 있고 사용자가 실제 주거용으로 사용하고 있다면 무허가 건물이거나 미등기 건물이더라도 주거용 건물로 봅니다.

◈ 관련판례 : 대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결, 대법원 1995.3.10.선고 94다52522 판결, 대법원 1996.3.12. 선고 95다51953 판결 등

3. 임대차기간 중 임대차보증금 또는 임료의 증액(인상)을 요구할 수 있는지 여부
질의 : 저는 건물 임대인인데 임대차계약기간 중에 임차인에게 임대차보증금 또는 임료를 인상해 달라고 요구하려고 하는데 법적으로 가능한지 궁금합니다(임차인과 임대차계약을 체결한 날 또는 이전에 임차인과 약정한 임료(차임) 등을 증액한 날로부터 1년이 경과하였고, 임대 건물에 대한 공과부담이 증가하였거나 기타 경제사정의 변동 등으로 인하여 원래 약정한 임료(차임)가 객관적으로 너무 낮은 금액인 것으로 인정되게 된 경우에 해당됩니다.)
답변 : 질의자는 일정한 제한범위 내에서 임대보증금 또는 임료를 인상해 달라는 증액 요구를 할 수 있습니다. 주택임대차에 있어서 임대료 또는 보증금의 증액을 요구하려면 ① 임대차 계약체결 후(또는 임대료 등의 증액이 있은 후) 1년이 지났고, ② 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 기존의 금액이 상당하지 않아야 하며, ③ 기존 금액의 20분의 1 이내에서만 증액요구를 할 수 있습니다.
사안의 경우, ①과 ②의 요건을 충족하므로 기존 금액의 20분의 1 이내에서 증액청구를 할 수 있습니다.

** 주택임대차보호법상 임대료 증액에 대한 제한규정은 임대차 기간 내에 임대료 또는 보증금의 증액을 요구하는 경우에만 적용되고, 기간이 만료하여 재계약을 체결하는 경우에는 적용되지 않습니다. 즉, 기간이 만료하여 재계약하는 경우에는 기존 임대료의 20분의 1을 넘어서는 증액도 가능합니다. 또한, 임대차 기간 내이더라도 임차인이 법률에 규정된 범위를 넘어선 증액에 대해서 동의한다면 이러한 증액도 유효합니다.

◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제2조, 제7조, 시행령 제8조
◈ 관련판례 : 대법원 2002.6.28. 선고 2002다23482 판결

4. 임대인으로부터 시설비, 증개축 비용 등의 반환을 청구할 수 있는지 여부
질의 : 임차인이 임대차기간 중에 임차건물에 설치한 시설이나 증개축한 부분과 관련하여 임대차 종료 후 임대인에게 그 반환을 청구할 수 있는지 궁금합니다.

가. 수리비 등의 반환을 청구할 수 있는 경우 : 임차한 건물에 파손 또는 하자가 생긴 경우, 임차인이 별비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차물의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.
그러나, 파손 또는 하자를 수선하지 아니하면 임차인이 임차물을 사용·수익할 수 없을 정도라면, 즉, 수리가 꼭 필요한 경우라면 임대인은 그것을 수리할 의무를 부담하며 임차인이 수리한 경우라면 임대인에게 수리비용의 반환을 청구할 수 있습니다.
질의자는 그러한 경우에 해당하므로 임대인에게 수리비 등의 반환을 청구할 수 있습니다.

◈ 관련법령 : 민법 제623조, 제625조, 제626조 제1항

나. 증개축 비용 : 질의자와 임대인 사이에 작성한 임대차계약서상에 “임차인이 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 비용을 부담하여 원상복구를 하기로” 하거나 또는 “건물의 증축, 개보수 등에 따른 시설비, 유익비 등의 반환을 청구하지 않기로” 하는 약정이 포함되어 있지 않고, 현재에도 건물의 증가가치가 현존한다면 질의자는 임대인에게 증개축 비용의 반환을 청구할 수 있습니다.
임차인이 건물을 임차하고 있는 기간 중에 건물을 증축 또는 개축하는 경우와 같이 건물의 가치를 높이기 위하여 비용(유익비)을 투자한 경우 다음과 같은 요건을 충족시키면 임대차가 종료한 때에 임대인에게 유익비의 반환을 청구할 수 있습니다.
① 증개축 공사로 인하여 건물자체의 객관적 가치가 증대되었을 것, ② 증대된 가치가 유익비의 상환을 청구하는 현재시점까지도 남아 있을 것, ③ 임대차가 종료할 때에 건물을 원상복구한다는 특약 또는 유익비의 상환을 포기한다는 특약을 하지 않았을 것.
질의자의 경우 위의 모든 요건을 충족하였으므로 임대차가 종료한 때에 증개축 공사비용(유익비)의 반환을 청구할 수 있습니다.

◈ 관련법령 : 민법 제626조제2항
◈ 관련판례 : 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결, 대법원 1994.9.30. 선고 94다20389 판결,
대법원 1998.5.29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2002.11.22. 선고 2001다4038 판결,
대법원 2002.12.6. 선고 2002다42278 판결

다. 건물에 설비나 시설을 투자한 비용
질의 : 설비나 시설이 임차인 소유이며, 임대인의 동의를 받지 않고 설치한 것이라면 임대인에게 청구할 수 있는가요?
답변 : 질의자는 임대인에게 시설비용의 지급을 청구할 수 없습니다. 임차인이 건물에 시설투자를 한 경우 다음과 같은 요건을 충족시키면 임대차가 종료한 때에 임대인에게 시설비용의 지급을 청구할 수 있습니다.
① 임차인이 시설투자한 물건(즉, 건물에 부속시킨 부속물)이 임차건물의 구성부분으로 되지 않을 것, ② 그러한 부속물이 임차인의 소유일 것, ③ 부속물을 설치함에 있어 임대인의 동의를 얻었거나 임대인으로부터 구입하여 설치하였을 것, ④ 부속물의 설치로 인해 건물에 편익을 가져올 것, ⑤ 임차인이 임료를 연체하는 등의 사유로 인해 임대인이 계약을 해지한 경우가 아닐 것, ⑥ 임대인이 보증금이나 임대료를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이 시설투자를 하더라도 나중에 부속물매수청구권을 행사하지 않겠다는 특약을 한 적이 없을 것.
질의자의 경우는 ③의 요건을 충족하지 못하므로 임대인에게 시설비용의 지급을 청구할 수 없습니다.

◈ 관련법령 : 민법 제646조
◈ 관련판례 : 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결

라. 건물에 들여 놓은 비품구입비 : 임대인에게 비품 등의 대가를 청구할 수 없습니다. 임차인이 건물에 비품 등을 들여 놓았지만, 건물에 고정적으로 부착되어 있지 않고 자유롭게 이동할 수 있는 것인 경우에 해당합니다. 이러한 경우에는 이를 건물에 대한 유익비 또는 부속물이라고 볼 수 없고 단지 질의자가 소유하는 동산이라고 보아야 할 것이므로 임대차기간이 지나면 그것을 가지고 이사를 하면 될 뿐이고, 그 비용이나 대가의 지급을 임대인에게 청구할 수는 없습니다(통설).

<다음 호에 계속>