장길석
여래사 불자, 법무법인 한별 송무실장·jang-kswi@hanmail.net

<지난 호에 이어서>
5. 임차한 주택이 경매에 넘어가게 된 경우 낙찰대금에서 보증금을 반환(우선변제) 받을 수 있는지 여부(건물을 임차하였으나 전세권등기를 한 바는 없다.)

가. 우선권이 있는 경우 : 임차건물이 경매된 경우, 임차인이 낙찰대금으로부터 자신의 보증금을 후순위권리자 기타 채권자보다 우선적으로 변제 받기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다.
① 임차건물을 인도 받았을 것, ② 임차한 건물에 주민등록상 전입신고를 마쳤을 것, ③ 임대차계약서에 확정일자를 받았을 것, ④ 임차인이 낙찰기일 이전에 배당요구를 하였을 것, ⑤ 임차인이 임차건물에 입주한 상태와 그곳에 주민등록전입신고를 마친 상태를 경매절차상의 낙찰해당 매각기일까지 그대로 유지하였을 것.

질의자는 위의 요건을 모두 충족하는 경우, 낙찰대금으로부터 자신의 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 또한 질의자는 I) 임차보증금이 주택임대차보호법시행령에서 정한 범위이내 이고, ii) 입주 및 전입신고가 경매개시결정의 기입등기 이전에 이루어졌으므로 보증금 중 일정액에 한해서는 최우선적으로 즉, 선순위 담보권자보다도 우선적으로 변제 받을 수 있습니다.

◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제2조, 제3조제1항, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조, 시행령 제3, 4조, 주민등록법 제6조
◈ 관련판례 : 대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2000.9.29. 선고 2000다37012 판결, 대법원 2002.3.15. 선고 2001다80204 판결, 대법원 2001.12.27. 선고 2001다63216 판결, 대법원 2002.10.11. 선고 2002다20957 판결, 대법원 2003.5.16. 선고 2003다10940 판결

나. 건물의 소유권이 다른 사람에게 이전된 경우에 새로운 소유자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 지 여부(임대차의 대항력 문제, 아무런 등기가 없고 주거용 건물인 경우)
새로운 소유자에게 임차인으로서의 권리를 그대로 주장할 수 있습니다. 다만 경매의 경우 ‘우선변제권’을 행사하여 보증금을 반환받은 경우에는 임차인으로서의 권리도 소멸되게 됩니다.

주택임대차보호법상 임차인이 대항력(임대인 이외의 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권한)을 취득하기 위해서는 ① 임차건물을 인도 받을 것 ② 임차한 주택에 주민등록상 전입신고를 마칠 것 등의 요건을 갖추어야 합니다. 특히 전입신고와 관련하여 주의할 점은 단독주택의 경우라 하더라도 건물 소재지의 번지까지 정확히 기재하여 신고해야 대항력이 생긴다는 것입니다.
질의자는 이러한 요건을 모두 갖추었기 때문에 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 그대로 주장할 수 있습니다. 따라서, 임대차 기간이 아직 남아 있을 경우에는 그것을 이유로 신소유자의 건물명도 요구를 거부할 수 있고, 임대차기간이 만료되었을 경우에는 신소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 경매의 경우 ‘우선변제권’을 행사하여 보증금을 반환 받은 경우에는 임차인으로서의 권리도 소멸하게 됩니다.

◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제2조, 제3조제1항
◈ 관련판례 : 대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2000.9.29. 선고 2000다37012 판결, 대법원 2001.12.27. 선고 2001다63216 판결, 대법원 2002.3.15. 선고 2001다80204 판결, 대법원 2002.10.11. 선고 2002다20957 판결, 대법원 2003.5.16. 선고 2003다10940 판결

6. 임대인이 임차인에게 계약종료를 이유로 건물을 비워달라고 할 수 있는지 여부와 그 방법
질의 : 주거용으로서, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인측에서 임차인에게 계약의 갱신을 거절하는 취지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신을 하지 않겠다는 취지의 통지를 한 경우, 또는 임차인이 임대인에게 기간만료 1개월 이전에 그러한 취지의 통지를 한 경우에 해당됩니다.

답변 : 건물명도를 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 의하면, 임대차기간 만료전 일정기간 내에 계약의 갱신을 거절한다는 통지(또는 조건을 변경하지 않으면 갱신을 거절한다는 통지)를 하지 않으면 약정한 임대차기간이 지난 후 다시 2년동안 임대차가 갱신됩니다.

* 갱신을 거절하는 취지의 통지를 할 수 있는 기간
임대인이 통지하는 경우: 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 해야함.
임차인이 통지하는 경우: 임대차기간 만료전 1개월 이전에 해야함.

질의자의 경우 이러한 통지가 있었던 경우에 해당하므로 원래 약정된 임대차기간이 만료함으로써 임대차관계는 종료되었습니다. 따라서 질의자는 임차인에게 건물명도 청구를 할 수 있습니다. 임차인이 명도 요구에 응하지 않을 경우에는 법원에 '건물명도 청구의 소'를 제기하여 승소판결을 받은 후 강제집행을 할 수 있습니다.

◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제2조, 제4조제1항, 제6조
◈ 관련판례 : 대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1996.4.26. 선고 96다5551 판결, 대법원 2002.6.28. 선고 2002다23482 판결

7. 임차인이 기간만료 또는 계약 해지를 주장하여 보증금 반환을 구할 수 있는지 여부 및 그 방법

질의 : 주택의 세입자로서 임대차 종료를 이유로 임대인으로부터 보증금을 돌려받고 다른 곳으로 이사를 하고 싶습니다. 임대차가 종료하였는지 또는 임대차계약을 해지하여 종료시킬 수 있는지 여부와 만약 종료되었을 경우 보증금 지급을 지연하는 임대인에게 어떤 조치를 취할 수 있는지에 대하여 알고 싶습니다. 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인측에서 임차인에게 계약의 갱신을 거절하는 취지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신을 하지 않겠다는 취지의 통지를 하지 않았고, 또는 임차인이 임대인에게 기간만료 1개월 이전에 그러한 취지의 통지를 하지 않은 경우입니다.

답변 : 해지통고를 한 후 그 해지통고가 임대인에게 도달된 때로부터 3개월 후 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조제1항에서는 “임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.”고 규정하고 있습니다.

질의자의 경우 이러한 통지가 없었던 경우에 해당하므로 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 상태입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고, 해지통고가 임대인에게 도달된 때로부터 3개월이 경과하면 임대차는 종료하게 됩니다. 질의자는 아직 해지통고를 하지 않았기 때문에 먼저 임대차계약을 해지한다는 통고를 하고, 그 해지통고가 임대인에게 도달된 날로부터 3개월이 지나면 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
임대인이 응하지 않을 경우에는 일단 임차 건물에 대하여 가압류 신청을 하신 후에 지급명령신청이나 보증금반환소송을 제기하여 승소판결이나 명령을 받아서 경매를 신청하시면 됩니다.

◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제2조, 제6조, 제6조의2
◈ 관련판례 : 대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2002.6.28. 선고 2002다23482 판결

8. 임대인이 새로운 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 보증금 반환을 거부할 수 있는지

질문 : 저는 주택을 보증금 1,000만 원, 월세 50만 원에 임차하여 2년간 살다가 이번에 계약기간이 만료되어 나가게 되었습니다. 그런데 집주인인 임대인은 보증금을 새 입주자가 들어오지 않는다는 것을 이유로 보증금을 주지 않고 있으며, 보증금을 받으려면 새로운 임차인에게 받으라고 합니다. 저는 새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 받을 수 없는 것인가요?

답변 : 아닙니다. 임대인은 새로운 세입자와 상관 없이 자신이 직접 질의자에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 질의자는 법원에 임차보증금반환청구소송(또는 지급명령 신청)을 제기하고 경매를 신청하여 보증금을 받을 수 있습니다.

가. 임대인의 보증금 반환의무
임대차 종료 후 임차목적물을 인도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등을 공제하고 난 나머지를 반환할 의무는 동시이행관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결). 임대인으로서는 임대차가 종료하게 되면 임차인에게 보증금 반환의무를 집니다.

나. 새로운 세입자가 들어오는 것과의 관계
실제로 많은 경우에 임대인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환할 수 있다고 하며 보증금을 지급하지 않습니다. 이러한 경우 임대인의 주장은 아무런 법적 근거가 없으며, 새 입주자가 들어오지 않는다는 것은 임대인의 개인사정이고 법적 항변에 해당하지 않으므로 임대인이 보증금을 반환하지 아니한 채 임차주택의 명도를 요구한 경우에는 임차인은 이를 거절하고 보증금의 반환과 임차주택의 반환을 동시에 이행하자고 주장할 수 있습니다.

다. 임대차보증금반환청구소송(또는 지급명령) 및 경매신청
질의자는 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기(또는 지급명령을 신청)하여 승소판결(또는 명령)을 받아 주택에 대한 강제집행을 할 수 있습니다. 경매를 신청할 경우에는 주택임대차보호법 개정 전에는 내용증명우편 발송 등의 번거로운 절차를 거쳐야 했으나, 현재는 임차인의 두터운 보호를 위해 경매를 신청할 때에도 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않으므로 주택을 집주인에게 인도하지 않더라도 경매신청을 할 수 있습니다. 판결을 받고 경매신청을 하는 과정에서 뒤늦게 임대인과 합의가 이루어질 가능성도 있으므로 일단 판결을 받는 절차를 밟으시는 것이 효과적일 것으로 생각됩니다.

9. 경매에서의 우선변제권과 임차주택의 인도

가. 임차인이 매수인으로부터 인도확인서를 받아 제출해야 배당금을 지급하며, 인도확인서가 제출되지 않으면 공탁하는 것이 경매실무입니다. 다만, 대항력있는 임차권자가 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만 배당하는 경우에는 인도확인서를 제출받음이 없이 그대로 배당금을 지급하는 것이 실무례입니다.

나. 다만, 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 인도할 수 있는 권리가 있으며, 주택임대차보호법 제3조의 2 제3항의 규정은 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 인도한 것을 증명하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택인도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 한다는 뜻은 아닙니다.

다. 한편 임차인이 제삼자가 신청한 경매에서 보증금을 배당받는 경우와는 달리 보증금을 반환받기 위하여 보증금 반환청구소송을 제기한 결과 임대인은 임차인으로부터 임대주택을 인도받음과 동시에 임차인에게 임대보증금을 지급하라는 내용의 상환이행판결을 받아 그를 집행권원으로 하여 임차목적물인 주택에 대하여 강제집행을 하고자 할 경우에 경매개시신청서에 주택인도증명을 첨부하여야 한다면 사실상 선이행을 강제하는 것이 되고, 또 일단 주택을 인도하고 나면 대항력과 우선변제권을 상실하므로 경매절차에서는 보증금을 배당받지 못하게 된다는 이상한 결과가 됩니다. 그래서 실무상으로는 임차인이 주택을 인도할 준비가 되었다는 뜻의 내용증명을 발송하고 그 내용증명을 제출하면 인도증명을 제출한 것으로 처리하여 왔습니다. 이러한 실무상의 난점을 해결하기 위하여 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항은 위와 같은 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 규정하였습니다.
 
◈ 관련법령 : 주택임대차보호법 제3조의 2
◈ 관련판례 : 대법원 1994. 2. 22. 선고 93디55241 판결
<다음 호에 이어집니다>