신탁회사가 아닌 건설회사나 사업시행자와 분양계약을 한 경우

장길석
여래사 불자, 법무법인 한별 송무실장·jang-kswi@hanmail.net

【사례】
A, B, C … 등(그 수가 아주 많다.)은 갑 주식회사가 건설하는 상가를 분양받았는데, 그 계약은 갑 주식회사와 하였고, 분양대금을 모두 완납하였다. 참고로 갑 주식회사는 사업시행자와 시공자를 겸임하였다. 그런데, 갑 주식회사는 건설 중인 상가를 을 은행으로부터 프로젝트파이낸싱을 받았고, 그 상가는 병 신탁회사 앞으로 소유권이전등기가 경료
되었다.
그 후 갑은 도산하였고, 병이 A, B, C … 등에 대하여 상가를 비워 달라는 명도소송을 걸어 왔다. 이 경우 A, B, C … 등은 보호받을 수 있는가?

【답】
A, B, C … 등은 억울하지만, 보호받을 수 없다. 이같은 피해를 예방하는 방법은 먼저 부동산등기부등본을 열람한 다음, 신탁등기가 되어 있다면, 다시 신탁원부를 등기소에서 열람을 하고, 자금관리약정서까지 모두 확인한 다음 계약을 하고, 분양대금은 자금관리계약서에서 정해진 대로 납입하여야 할 것이다.

신탁회사가 아닌 건설회사나 사업시행자와 분양계약을 한 경우
1. 추가적인 기초사실
필자 註) 이 사건은 수년전에 장안을 떠들썩하게 했던 어느 건설회사의 사기분양사건이었다. 그 회사의 사주는 “특정경제범죄가중처벌등에관한법률 제3조(사기)” 위반으로 중형이 선고되어 현재 복역 중이다. 이 사건은 아파트, 오피스텔, 상가 등을 분양받음에 있어 좋은 반면교사가 될 것이다.

갑은 갑 소유의 대지 위에 상가를 건설하기 위하여, 을 은행으로부터 ○○○억 원의 프로젝트파이낸싱을 받았고, 병 신탁회사는 이 사건 사업을 위한 수탁자로서 자금관리, 상가건물의
소유권 관리 등을 맡도록 하고, 갑과 을은 금전소비대차계약을, 갑, 을, 병은 신탁계약 및 자금관리약정을 맺었다. 그리고 갑의 모든 분양대금은 병과 을 명의로 한 은행계좌에 입금하도록 신탁계약 및 자금관리약정에 규정되어 있었다.
그런데 A, B, C … 등(이 사건 피해자)은 상가분양계약을 갑과 맺으면서 분양대금을 병 명의의
계좌에 입금하지 않고, 갑에게 자기앞수표를 직접 교부하거나 갑의 계좌에 입금하였다. 그리고 갑은 그 분양대금을 을이나 병에게 교부하지 않고 모두 사용하였다.
그 후 갑이 피해자들에게 소유권이전을 해주지 않자, 피해자들은 갑을 상대로 소유권이전청구소송을 제기하여 모두 갑에게 승소하였다. 그리고는 피해자들은 자신들이 직접 또는 임대의 방식으로 분양받은 상가건물을 사용하고 있었다. 그러나 분양받은 상가의 소유권인전등기는 이루어지지 않고 있었다. 왜냐 하면 병이 수탁자의 자격으로 그 상가들의 소유자로 되어 있고, 갑이 아직 을에 대한 프로젝트파이낸싱을 갚지 않았기 때문이다.
그러던 중 병이 피해자들에게 상가를 비워달라는 명도소송을 제기한 것이다.

2. 병과 피해자들이 주장하는 쟁점
가. 병의 주장
병은 갑과의 사이에 이 사건 각 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 신탁등기를 마친 소유권자이다. 을은 갑의 제반 계약 위반으로, 이 사건 신탁계약에 따라 병에게 이 사건 각 부동산의 공매처분 및 이를 위한 인도청구를 요청하였으므로, 갑은 병에게 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있고, 이 사건 각 부동산을 갑으로부터 분양받은 수분양자들(피해자들)은 그에 대한 점유권원이 없으므로, 피해자들은 이 사건 각 부동산의 소유권자 또는
공매처분권한자인 병에게 이 사건 해당 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

나. 피해자들의 주장
피해자들은 정당한 분양권자인 갑으로부터 분양받은 것이고, 자금관리약정상 병의 계좌로
분양대금이 입금되어야 하는 것은 갑, 을, 병 간의 계약일 뿐, 피해자들에게는 구속력이 없다.
또한 부동산등기사항증명서(등기부등본)상으로만 소유권 이전이 피해자들 앞으로 경료되지 않았을 뿐, 이미 선행사건(위 소유권이전등기청구소송)에서 소유권이전등기를 피해자들에게 해 주라는 법원의 판결이 있었으므로 정당한 점유권자이다.
그 밖에 여러 쟁점들이 있었으나 여기서는 생략하기로 한다.

3. 법리의 검토와 법원의 판단
부동산의 신탁에 있어서 수탁자(이 사건의 병) 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자(이 사건의 갑)와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 가지되, 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 그친다 할 것이다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조). 그러므로 병은 이 사건 각 부동산의 정당한 소유자이고, 분양대금을 수령할 권리가 있다.

또한 이 사건 각 부동산의 등기사항증명서(등기부등본)에는 갑과 병 간의 신탁계약에 기한 소유권이전등기가 이미 피해자들의 분양계약 시점에 경료되어 있었고, 신탁원부 제○○○○호라고 기록되어 있는 점, 신탁원부의 열람이 등기소에서 가능하고 신탁원부에는 이 사건 신탁계약 및 자금관리약정서가 첨부되어 있어 피해자들이 그 상황들을 모두 알 수 있었다면, 피해자들의 위 항변들은 무리가 있어 보인다. 즉, 피해자들은 이 사건 각 부동산의 권리관계에 대하여 조금만이라도 주의의무를 다하였다면 위 권리관계들을 충분히 알 수 있는 위치에 있었으므로 분양대금을 갑에게 지급한 것은 결국 피해자들의 과실에 해당되는 셈이다.
법원 역시 피해자들의 주장이 이유 없다고 보았고, 병의 정당한 권리를 인정하여 피해자들은 이 사건 각 부동산을 병에게 인도하라는 판단을 하였다.

4. 교훈
아파트, 오피스텔, 상가 등 대형 사업장의 부동산을 분양받을 때는 귀찮더라고 등기사항증명서(부동산등기부등본)와 신탁원부 및 자금관리약정서를 반드시 확인해 볼 일이다. 신탁원부의 분량이 많은 편인데, 그 확인을 소홀히 하면 이 사건과 같은 피해를 볼 수 있다.

다음 호에는 사기분양의 피해자가 구제받은 사례를 보기로 한다. 사기분양자인 법인의 법인격을 부인한 사례이다.